Réforme de la gestion des HLM : priorité aux revenus modestes, accès à la propriété pour les locataires exemplaires, et sanction des dégradations

Introduction

Le logement social joue un rôle fondamental dans la cohésion sociale et la garantie d’un toit pour les ménages modestes. Cependant, la gestion actuelle des HLM souffre de nombreux dysfonctionnements : des ménages aux revenus trop élevés occupent des logements sociaux, privant ainsi les plus démunis d’un toit. Par ailleurs, l’absence de perspectives d’accession à la propriété freine la stabilité des locataires responsables. Enfin, les dégradations importantes demeurent insuffisamment sanctionnées, au détriment de la collectivité.

La présente proposition de loi vise à rétablir une gestion juste, responsable et équitable du parc HLM, afin que ce dernier remplisse pleinement sa mission sociale.

Article 1 — Conditions d’éligibilité au logement social

Limiter l’accès aux HLM aux ménages modestes, dont le revenu net imposable mensuel est inférieur à environ 1 300 euros par unité de consommation (UC).

Tout ménage dépassant ce plafond depuis plus de 12 mois devra libérer le logement dans un délai maximal d’un an, sauf cas exceptionnels dûment justifiés.

Pour rappel, selon la méthode officielle :

- La première personne adulte compte pour 1 UC,
- La deuxième personne adulte pour 0,5 UC,
- Chaque enfant de moins de 14 ans pour 0,3 UC.

Ainsi, un couple avec deux enfants de moins de 14 ans, représentant 2,1 UC, sera considéré comme éligible si son revenu net mensuel est inférieur à environ 2 730 euros (1 300 € × 2,1).

Cette modulation permet de tenir compte de la taille et de la composition du foyer, assurant ainsi une meilleure adéquation entre les ressources des ménages et les critères d’éligibilité au logement social.

Article 2 — Droit d’achat social pour les locataires

Les locataires de logements sociaux en situation régulière, à jour de leurs paiements, n’ayant pas causé de dégradations engageant des réparations supérieures à 5 000 euros, et ayant occupé leur logement de manière continue pendant au moins dix (10) années consécutives peuvent solliciter l’achat de leur logement auprès de la collectivité territoriale ou de l’organisme gestionnaire.

La vente s’effectue à un prix préférentiel fixé par un arrêté municipal, n’excédant pas 30 % de la valeur du bien sur le marché privé. Ce prix prend en compte :

- Le coût de construction ou de rénovation du logement,
- Les charges locatives non récupérables,
- Les frais liés à l’entretien courant et aux éventuels travaux validés par la collectivité.

Afin de garantir la transparence et l’équité, le prix est validé ou audité par un organisme indépendant, désigné par la collectivité, qui s’assure du respect des critères et de l’absence de surévaluation.

En tout état de cause, ce prix ne peut être inférieur au montant le plus élevé entre :

- 25 % du coût de construction ou de rénovation du logement,
- et un plancher fixé selon la zone géographique comme suit :
• 40 000 € en zone A bis,
• 35 000 € en zone A,
• 30 000 € en zone B1,
• 25 000 € en zone B2,
• 20 000 € en zone C.

Article 3 — Encadrement de la revente et de la transmission des logements acquis à titre préférentiel

Toute revente ultérieure d’un logement social acquis dans le cadre du présent dispositif est encadrée par une clause anti-spéculative intégrée à l’acte de vente notarié.

La revente ne peut s’effectuer que selon l’une des modalités suivantes :

- Revente à la collectivité territoriale ou à l’organisme gestionnaire, à un prix ne pouvant excéder le prix d’achat initial, réévalué selon l’indice de l’inflation (indice INSEE), déduction faite de toute plus-value non justifiée par des travaux de rénovation validés par la collectivité.

- Transmission par succession au sein de la famille (descendants en ligne directe uniquement), sans possibilité de revente, sous réserve que le logement soit occupé à titre de résidence principale par le bénéficiaire pendant une durée minimale de cinq (5) ans à compter de la transmission. Toute forme de location, sous-location ou mise à disposition du logement à des tiers est strictement interdite durant cette période.

Un contrôle annuel d’occupation pourra être effectué par la collectivité, sur présentation de pièces justificatives (factures d’énergie, attestation de résidence principale, etc.) et/ou par une visite sur place, afin d’assurer la conformité de l’usage du logement. En cas de non-respect, des sanctions pourront être appliquées, incluant la reprise du bien.

Justification des plus-values liées aux travaux :

Toute plus-value au moment de la revente devra être justifiée par des travaux de rénovation, d’amélioration énergétique ou de mise en conformité. Ces travaux devront être validés par la collectivité, et justifiés par la présentation de devis, factures, et, le cas échéant, d’un rapport technique indépendant. À défaut, la plus-value pourra être réintégrée dans le prix de revente plafonné.

Article 3 bis — Gestion des cas particuliers de succession

En cas de succession, si le ou les héritiers ne souhaitent pas occuper le logement en résidence principale dans un délai de six (6) mois suivant le décès du titulaire, ils sont tenus de proposer la revente obligatoire du bien à la collectivité territoriale ou à l’organisme gestionnaire, au prix plafonné défini à l’article 3.

Si le ou les héritiers ne respectent pas ce délai ou choisissent de céder le logement à un tiers autre que la collectivité, la vente sera considérée comme nulle et pourra faire l’objet d’une action en annulation. La collectivité pourra également engager des poursuites pour non-respect des clauses anti-spéculatives.

En cas d’inoccupation prolongée du logement (plus de six mois consécutifs sans motif légitime), la collectivité pourra engager une procédure de reprise pour mise en vente forcée, afin de remettre le bien à disposition d’un ménage éligible.

Toute location, sous-location ou mise à disposition du logement à des tiers demeure interdite pendant toute la durée des cinq (5) ans suivant la transmission.

Toute tentative de cession dissimulée ou de résidence fictive de l’héritier pourra donner lieu à la reprise immédiate du bien par la collectivité, sans indemnité.

Article 4 — Sanctions en cas de dégradations importantes

Tout locataire reconnu responsable de dégradations volontaires ou par négligence ayant entraîné des dommages matériels supérieurs à 5 000 euros engage sa responsabilité financière.

La valeur des dommages est obligatoirement établie par un expert agréé désigné par la collectivité ou l’organisme gestionnaire. Le rapport d’expertise devra être communiqué au locataire concerné.

Avant toute mesure d’expulsion, une procédure contradictoire sera mise en place, comprenant les étapes suivantes :

- Notification officielle au locataire des dégradations constatées et du montant estimé des réparations ;
- Mise en demeure de procéder au remboursement des frais ou à la réalisation des réparations dans un délai de trois (3) mois ;
- Possibilité de recourir à une procédure de médiation sociale, organisée par la collectivité ou un organisme agréé, dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure.

À défaut de régularisation dans un délai de six (6) mois après la notification initiale, et en l’absence d’accord ou d’engagement formel de réparation, la collectivité pourra engager une procédure d’expulsion, sous réserve d’une décision judiciaire.

En cas d’expulsion effective, une interdiction d’accès au parc HLM pendant une durée de cinq (5) ans pourra être prononcée à l’encontre du locataire fautif, sauf situation exceptionnelle appréciée par la collectivité.

Article 5 — Contrôle des ressources

Les ressources des locataires de logements sociaux feront l’objet d’un contrôle annuel obligatoire, effectué par la collectivité territoriale ou l’organisme gestionnaire, en coordination avec les services sociaux compétents.

Ce contrôle repose sur la transmission ou la vérification de pièces justificatives, notamment :

- l’avis d’imposition,
- les bulletins de salaire ou justificatifs d’activité,
- les attestations de prestations sociales,
- et tout document pertinent relatif à la situation familiale et financière.

Les données recueillies sont traitées dans le respect du règlement général sur la protection des données (RGPD). Les locataires disposent d’un droit à l’information, à la rectification et à la contestation des résultats du contrôle.

En cas de fausse déclaration, omission volontaire ou dissimulation de ressources, les sanctions suivantes peuvent être appliquées :

- remboursement des aides indûment perçues ou avantages injustifiés, notamment un complément équivalent à la différence entre le loyer social acquitté et le loyer moyen pratiqué dans le secteur privé pour un logement de même nature dans la même zone,
- obligation de libérer le logement dans un délai de douze (12) mois,
- interdiction de déposer une nouvelle demande de logement social pendant cinq (5) ans.

Les décisions de sanction sont précédées d’une procédure contradictoire, permettant au locataire de faire valoir ses observations.

Article 6 — Dispositions transitoires et évaluation

Les dispositions prévues aux articles 1 à 5 s’appliquent à tout nouveau contrat de location signé à compter de la promulgation de la présente loi.

Les locataires en place dont les ressources dépassent les plafonds définis à l’article 1 disposent d’un délai de douze (12) mois pour régulariser leur situation ou libérer le logement, sauf cas exceptionnels expressément reconnus par la collectivité.